Различные штрафы стали значительным источником доходов многих регионов, и местные управляющие компании пытаются не отставать от тенденции. Теперь получить штрафной квиток от управдома может любой владелец квартиры, даже тот, который полностью уверен, что у него-то всё в порядке.
Право управдомов в любой момент проконтролировать, что собственники делают в своей квартире, было дано им ещё в 2011 году постановлением Правительства № 354. Доступ в квартиру должен быть предоставлен, даже если нет какой-либо аварии или жалоб соседей. Например, если необходимо произвести осмотр оборудования или конструкции помещения. Впрочем, если случай не экстренный, то коммунальщики должны заранее согласовать дату и время своего визита и такие посещения должны быть не чаще одного раза в три месяца. И этим правом они стали пользоваться повсеместно, чтобы оштрафовать собственника.
Самый большой подарок для проверяющего из управляющей компании – это перепланировка. Снос стены при ремонте, увеличение санузла или кухни за счёт жилых комнат – всё это грозит штрафом до 2,5 тыс. рублей и, главное, предписанием всё вернуть, как было. За свой счёт, конечно же. И с обязательной дальнейшей проверкой выполнения этого предписания.
Впрочем, даже без таких крупных перепланировок управдомы сегодня находят к чему придраться. Например, они всё чаще стали смотреть, что и как устроено на кухнях. Ведь по-прежнему действуют ещё советские нормативы, согласно которым подключение дополнительного оборудования (например, стиральной или посудомоечной машины) к общим сетям должно быть согласовано. За нарушение может последовать наказание как за незаконное подключение к инженерным сетям. Кроме того, очень многие при ремонте передвигают на более удобное место мойку или газовую плиту, пытаясь сделать свою кухню более функциональной. Однако это тоже могут счесть перепланировкой и оштрафовать.
Причём если плита газовая, то оштрафовать могут сразу дважды: первый раз на 2,5 тыс. рублей за перенос плиты, а второй – за самовольное подключение к газу (7.19 КоАП РФ) – до 15 тыс. рублей.
Штрафует, конечно, не сама управляющая компания, а жилищная инспекция, куда придёт акт о выявленных нарушениях.
И кроме штрафа обязательно придётся эти нарушения устранять. То есть передвинуть мойку и плитку в те места, которые указаны в техническом паспорте, по нормативам лохматых советских годов.
– Штрафы за подключение посудомойки или стиральной машины пока ещё не стали повсеместной практикой, – говорит партнёр коллегии «Николаев, Рубин и партнёры» Артём Николаев. – В основном потому, что для этого нужно составлять довольно сложный акт-обследование, но действительно, управляющие всё чаще начинают к этому придираться.
«И самое неприятное здесь не возможный штраф, а то, что если владелец квартиры не выполнит предписание, то ему могут ограничить подачу ресурсов, а штрафы с пенями взыщут через суд».
Артём Николаев
партнёр коллегии «Николаев, Рубин и партнёры»
Лучше всего любые перестановки заранее узаконить. Проще всего – с переносом электроплиты, тут достаточно просто написать заявление. С газовой сложнее – это придётся согласовывать с газовщиками. Проект переустройства можно подавать либо лично в БТИ, либо через МФЦ. Бланк заявления выдадут на месте, а документы на недвижимость и проект и техпаспорт придётся захватить с собой. Если техпаспорта нет на руках, его придётся заранее заказать – сделать это тоже можно через МФЦ.
Впрочем, есть перепланировки, которые практически невозможно узаконить. Причём многие такие ремонты были сделаны 10–15 лет назад, и собственники считают, что раз за это время никто с проверкой не пришёл, то всё в порядке. Это расширение так называемых мокрых мест – увеличение площади санузла за счёт комнаты или перенос его в другое место (например, в кладовку). Или же превращение однокомнатной квартиры в студию – то есть объединение кухни с жилым пространством.
Если плита газовая, то проблемы могут возникнуть, даже если собственник просто снимет дверь. Как ни абсурдно звучит, но согласно приказу Минстроя от 5 декабря 2018 года № 789/пр, это тоже является незаконной перепланировкой.
Ведь опять же, согласно ещё советским нормативам, на газифицированной кухне обязательно должна быть дверь.
Мокрую зону можно переносить только в том случае, если к ней присоединяются нежилая часть квартиры (например, кладовка, часть коридора) либо если под квартирой находится подвал или любое другое нежилое помещение – например, магазин или организация. Размещать мокрые зоны над обычными жилыми комнатами строго запрещено. Также никогда нельзя менять границу между кухней и санузлом.
Ещё один очень распространённый вариант перепланировки – это объединение балкона с комнатой или кухней. Полностью законно объединить эти два объекта невозможно. Но иногда есть варианты частичного объединения – например, можно снять окно и дверь на лоджию, но при этом объекты должны быть разделены, например, раздвижными дверьми, а сам балкон должен быть утеплён. Правда, допустимо это только в тех домах, где фасад не является несущей стеной. В панельных, блочных и кирпичных зданиях сносить подоконник, верхнюю перемычку или порожек нельзя – это просто опасно для конструкции всего дома. Кроме того, есть и различные пожарные нормативы – например, во многих домах нельзя удалять балконный простенок. Так как считается, что за ним можно укрыться от огня во время пожара.
Поэтому в таких сложных случаях лучше получить согласование перед ремонтом. Для этого потребуется взять техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО.
– Сейчас проводится достаточно много таких проверок, из-за того что объединяются базы данных Госкадастра и Реестра прав, и иногда управляющим компаниям нужно актуализировать технические паспорта помещений, – говорит частный риелтор Ангелина Царева. – Впрочем, нередко такие данные БТИ и жилинспекции получают от банковских оценщиков жилья при его продаже в ипотеку. Впрочем, и без кредита квартиру с подобной перепланировкой купить очень опасно – рано или поздно это выявится, а обратный ремонт может влететь в копеечку. В противном случае можно вообще потерять квартиру по суду.
Жалобу в управляющую компанию или жилинспекцию могут написать и обиженный на что-то сосед, и недовольный арендатор. Кроме того, незаконная перепланировка может быть выявлена при обычной проверке водных коммуникаций или отопления.
Впрочем, законодательство не стоит на месте, помогая штрафами пополнять бюджеты муниципалитетов и управляющих компаний. В марте 2022 года вступают в силу новые правила пользования жилыми помещениями. В частности, если по плану дома балконы или лоджии не остеклены, то для остекления потребуется разрешение и согласование с управляющей компанией. В противном случае, за остекление без разрешения собственнику грозит штраф в 5 тыс. рублей и демонтаж конструкции за свой счёт.
Отдельно могут оштрафовать за отделку балкона горючими пластиками, например, сайдингом. Тут штраф придёт за нарушение противопожарных правил.
– Теоретически за остеклённый балкон могут оштрафовать и сейчас, – говорит Николаев. – Нормативная база для этого есть, но к этому редко прибегают. Минстрой специально внёс это ещё и в правила пользования жилыми помещениями, чтобы, на мой взгляд, дать четкий сигнал – больше самовольного остекления чиновники не потерпят и будут штрафовать. А тем, у кого уже балкон застеклён, нужно в следующим году ждать предписаний устранить нарушения. Или ждать штрафа.