Интервью с директором по маркетингу компании LEGENDA Intellegent Development Всеволодом Глазуновым.
Партнерский проект
Читайте также
Застройщики требуют не вводить льготную ипотеку в ближайших пригородах Петербурга
Ипотека 2020: почему приобрести квартиру сделалось труднее?
Половина покупателей квартир считает основным раздражающим фактором в новостройках неплохую слышимость, а всякого третьего возмущает переполненность парковок во дворах. При всем этом, как демонстрируют опросы больших ипотечных банков, для трети новоселов имеет значение наличие системы «Умный дом» и мест для хранения вещей. О том, какие квартиры сейчас могут считаться морально устаревшими, как проверить уровень современности собственной недвижимости и в какие суммы обходится сервис прогрессивного жилища – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с директором по маркетингу компании LEGENDA Intellegent Development Всеволодом Глазуновым.
Максим Морозов: Всеволод, здрасти.
Всеволод Глазунов: Хороший денек.
Максим Морозов: Говорим о морально устаревшем, или устаревающем, жилище. Как ранжировать, как сейчас осознавать, что это жилище устаревает, а это уже безвыходно устарело? От чего же мы отталкиваемся?
Всеволод Глазунов: Еще пару годов назад все было разумеется – есть бараки, есть хрущевки, есть вещи, построенные весьма издавна, фактически без современных удобств. И было понятно – вот она, бабушкина квартира, а вот…
Максим Морозов: Послевоенный барк.
Всеволод Глазунов: Да. Еще 5-10 годов назад такое наследие веселило юных, они благополучно туда переезжали, что-то переустраивали, но сейчас это не любопытно. И семьи глядят на это просто как на некоторый актив, который нужно реализовать, чтоб приобрести новое жилище.
Максим Морозов: Но формально все, что подпадает под реновацию – это устаревшее?
Всеволод Глазунов: Не совершенно. Это, быстрее, муниципальная оценка, которая связана в комплексе с тем, что это так старенькое, что его проще сломать, чем чинить.
Максим Морозов: И содержать.
Всеволод Глазунов: И содержать. Мы на данный момент говорим о еще полностью крепких вещах, у каких просто настало время морального устаревания.
Максим Морозов: Какие у нас конкретные аспекты? Мы считаем жилище устаревшим когда?
Всеволод Глазунов: В крайние десятилетия произошла продуктовая революция на рынке недвижимости в Рф. Жилище возникло полностью другого принципа строительства, другого свойства.
Максим Морозов: Что вы имеете в виду?
Всеволод Глазунов: До 2010 год главным преимуществом новейшего дома было то, что он новейший, больше ничего. Другими словами это, на самом деле, были те же самые принципы проектирования, так именуемые традиционные квартиры, как их обозначает рынок, традиционные же нормативные принципы проектирования дворов, дворы, заставленные машинками, вот этот подъезд с лестницей, по которой нужно затащить коляску, дизайн не от дизайнеров. Традиционная квартира, нерациональная, построенная по далековато вчерашним принципам. Отсюда и разница в ценах меж первичкой и вторичкой. Вторичка была дороже, поэтому что все то же самое готовое есть, был вопросец просто в его свежести. Вы покупаете свежайшие «Жигули», либо не свежайшие.
Максим Морозов: И лучше не «Жигули», если честно.
Всеволод Глазунов: И лучше не «Жигули», да. И раз – и революция, пришла Legenda, принесла продуктовые ценности. Мы много тратим времени на просвещение, и на данный момент, можно сказать, пожинаем плоды, пользователь рассмотрел недвижимость, начал в ней разбираться. И на рынок пришли иномарки.
Максим Морозов: Всеволод, а вот пристижное и не пристижное. Мы время от времени на шаге строительства осознаем, что объект как бы новейший, по годам совершенно не так давно построен, но уже устаревает.
Всеволод Глазунов: Мне кажется, самый верный образ – это «Жигули» и иномарки. Новейшие «Жигули» сейчас неинтересны в принципе.
Максим Морозов: Либо увлекательны, но для собственной группы.
Всеволод Глазунов: Для весьма узенькой аудитории, для которой функции и больше ничего, и, обычно, твердые ограничения в бюджете. На рынке недвижимости революция в главном происходит в среднем и высочайшем ценовых секторах, просто поэтому что они могут для себя дозволить произвести оплату вот это другое свойство. В нижних секторах, в обычном жилище это все пока не происходит. Хотя какие-то элементы все равно возникают: по-другому организованы подъезды, дворы, так либо по другому современные планировки с многофункциональным разделением возникают и в нижних секторах. Отсюда этот водораздел все более четко и более четко.
Максим Морозов: Как осознать, что жилище соответствует духу времени? Есть буковка закона – есть дух закона, самое пространное понятие.
Всеволод Глазунов: У меня две аннотации. 1-ая – чувственная. Это, наверняка, как с новенькими вещами, с новеньким телефоном, телеком.
Максим Морозов: Комфортно-неудобно, нравится-не нравится?
Всеволод Глазунов: Комфортно-неудобно, охото – не охото. Чувствую я, что я отстал. Берем телек – очевидная вещь, чудилось бы – если вы сберегли на смарт-телевизоре, вы смотрите то, что для вас желают демонстрировать.
Максим Морозов: Линейно.
Всеволод Глазунов: Телевизионные каналы линейно, тогда, когда они решили, что бы для вас глядеть. Если вы желаете жить по-другому, вы покупаете смарт-телевизор, смотрите то, что вы желаете, когда вы желаете.
Максим Морозов: Это чувственная составляющая.
Всеволод Глазунов: Есть чувственная вещь, весьма просто: идете на рынок недвижимости, выбираете то, что для вас нравится, жилой комплекс, берете буклет от него, приходите домой и начинаете оглядываться вокруг, и галочки ставить. И если в половине позиций, которые перечислены в качестве продуктовых преимуществ в буклете, стоят галочки против вашего жилища, другими словами у вас так же, то в принципе еще можно пожить. Но уже стоит приглядеться. Если не хватает 70% позиций, то уже нужно идти, мыслить, где брать ипотеку, и готовиться к переезду, поэтому что вы живете в морально устаревшем жилище.
Максим Морозов: Что за позиции?
Всеволод Глазунов: У вас нет закрытого неопасного двора, у вас во дворе все забито машинками, означает, детям негде гулять, у вас нет подземного паркинга. Другими словами это не вопросец цены, даже если вы желаете, для вас все равно негде ставить машинку. Ваша квартира имеет мелкие окна, не поддается современным принципам проектирования.
Максим Морозов: Перепланировке, вы имеете в виду?
Всеволод Глазунов: Да, вы не сможете ее перепланировать. Просто по сути «не плохая квартира – та, которую можно успешно переработать» – это устаревший тезис, устаревшее преимущество. Это как раз от русского проектирования. «В нашем доме есть квартиры под перепланировку».
Максим Морозов: Плюс либо минус – вопросец.
Всеволод Глазунов: Мы считаем, что минус, «в нашем автомобильном салоне есть машинки под тюнинг», «вы сможете перешить наш костюмчик» – дико звучит, и на рынке недвижимости ровно таковая же история. Это места под хранение, то, что в Русском Союзе трехстворчатого шкафа хватало на всю семью – сейчас совсем иная история. У вас не будет хватать мест хранения, санузлы – тоже отдельное приключение, поэтому что современный формат удобного жилища подразумевает такую позицию, как мастер-спальня, к примеру.
Максим Морозов: Когда оценка жилища на актуальность становится делом вкуса и становится вопросцем денежным?
Всеволод Глазунов: Это, снова же, вопросец того, что вы предпочитаете – есть же различные стратеги и потребительского поведения. Кто-то покупает 3-х летние иномарки, считает, что они еще полностью прочные, но уже довольно дешевенькие, чтоб на их ездить. Кто-то напротив, считает, что конкретно это верно, а гарантия отсутствия мигрени – актуальность кара, статус того, что «я могу, и я на этом не экономлю», либо «я о для себя забочусь». Ровно то же самое начинает происходить в недвижимости. Другими словами то, как и где вы живете, в которой квартире, указывает и ваши способности, и ваше совершенно отношение к собственной жизни. Сейчас это принципиально, это не китч, это совсем иной уровень, это больше про самоуважение. Я ем здоровую пищу, езжу на неопасном каре, отдыхаю столько, сколько мне нужно, я забочусь о семье, я покупаю правильное жилище.
Максим Морозов: Все равно, я покупаю, но это серьезно и навечно, как Ленин про НЭП гласил. Соответственно, я покупаю квартиру на пару лет вперед. Как мне предсказать, что этот функционал через пару лет тоже будет животрепещущ?
Всеволод Глазунов: Динамика продуктового развития на рынке недвижимости обоснована не только лишь наличием мыслях у девелоперов, но к тому же технологическими действиями. Они весьма неспешные. Если от идеи до ввода в эксплуатацию дома проходит от 3-х до пят лет, и плюс проникновение недвижимости как продукта на рынок не так массивное, как в карах, девайсах, как в одежке – это все-же весьма финансово накладная покупка. В этом смысле я не думаю, что динамика будет таковой, что раз в три года нужно брать квартиру. Мы на данный момент лицезреем кое-где горизонт порядка 7-10 лет. Он, к слову, связан с актуальными циклами домохозяйства, за этот период времени детки подрастают.
Максим Морозов: Про средства – можно ли оценить недополученную прибыль при покупке квартиры в вкладывательных целях в комплексе без современных фишек? Если их нет, можно ли высчитать, сколько я потеряю от этого?
Всеволод Глазунов: Мы на данный момент увлечены исследованием этого вопросца, поэтому что зафиксировали себе возникновение морально устаревшего жилища практически в крайние два года. Мы на данный момент пытаемся выработать методику, которая бы это показала. Понятно, что если ваш дом более-менее новейший, построенный 10-15 годов назад, он не будет так стремительно дорожать, как будет дорожать новое жилище. Вы будете просто терять в темпе. Он может изменяться в стоимости, поэтому что он как и раньше нужен теми любителями трехлеток и пятилеток, я про иномарки. Это довольно мощная категория людей, и в недвижимости она тоже весьма мощная – как и в карах, люди, переходящие из эконома в бизнес-класс, просто «поношенный», я бы так произнес. И с данной точки зрения полностью для себя прочные дома, и я не желаю сказать, что это плохо. Если мы обращаемся к группы вторички, то уже разумеется, что дешевеют всякие «бабушкины квартиры», «корабли» и иная история, обязана начинать быстро дешеветь «панель» 80-90 гг.
Максим Морозов: Поглядим с иной стороны: если идет речь о выборе квартиры не в вкладывательных целях, а для собственного проживания – как различаются расходы на сервис «прогрессивной» и устаревшей квартиры?
Всеволод Глазунов: Различаются. Это наиболее сложные инженерные сети, требующие другого уровня персонала, который его обслуживает. Это наружные подрядчики, которые обслуживают инженерные сети, тоже иной квалификации. Это персонал, который работает на доме, снова же иной квалификации – понимаете, как в свое время в клининге оказалось, что не всякая уборщица из ДК может мыть драгоценную квартиру, просто она не весьма осознает, чем тереть. Бах – и возник проф клининг.
Максим Морозов: Слово-то какое. Новое.
Всеволод Глазунов: То же самое и тут. Если у вас закрытый двор, то это охрана, далее – это как уже застройщик организовал. Если он о этом поразмыслил, количество точек доступа ограничил, то у вас не весьма высочайшие расходы на охрану.
Максим Морозов: Еще какой-либо пример?
Всеволод Глазунов: Благоустройство. Проф компания, которая сейчас занимается ландшафтным дизайном и обслуживанием этого ландшафтного дизайна в жилых домах, вдвое почаще стрижет газон, она его пропалывает, подкармливает, подменяет увядшие растения, она просто вдвое почаще приезжает это созодать. Отсюда расходы просто вдвое выше. Но при всем этом вы имеете изумрудную, ровненькую траву, расцветающие деревья, другими словами ту картину, которую вы брали.
Максим Морозов: Как различаются издержки на возведение жилых комплексов по современным эталонам, и, как следствие, цены на квадратный метр?
Всеволод Глазунов: В принципе, нет прямой пропорции. Возникновение хорошо спроектированного дома на рынке, если девелопер умеет сиим заниматься, он конфискует, естественно, за свою компетенцию свою маржу. Смысл в том, что ты умеешь создавать высококачественный, неплохой продукт, и за это имеет смысл платить, и покупатели за это платят. Мы по своим ценам это лицезреем. Есть кто-то, кто не так прекрасно это реализует, не так отменно. Но в любом случае, это издержки.
Максим Морозов: Богатство устаревших новостроек на рынке недвижимости – зафиксировали, что таковая неувязка есть. Это следствие курса на экономию в критериях такового перманентного кризиса, или это неувязка в нехватке профессионалов?
Всеволод Глазунов: Я бы не стал гласить о таковой дилемме, мы пока ее не лицезреем, это, быстрее, структурирование рынка. Мы на данный момент говорим просто о том, то на рынке возникают остальные группы.
Максим Морозов: То все есть равно есть спрос, даже если жилище теряет актуальность по различным причинам, на него все равно есть спрос?
Всеволод Глазунов: Да, поэтому что неудовлетворенность довольно высочайшая. Это просто иная стоимость.
Максим Морозов: Другими словами мы пока заложники старенькых, устаревающих, устаревших жилых комплексов?
Всеволод Глазунов: Почему заложники? Не покупайте. Я, честно, не понимаю позиции под заглавием «девелоперы строят студии, они всех нас желают поселить в жуткие 11-метровые квартиры». По сути, что на данный момент отлично? На данный момент есть обилие. Есть студии дешевенькие, в обычных, ужасных районах.
Максим Морозов: В картофельных полях.
Всеволод Глазунов: Есть студии за 10 млн в центре городка. За 10 млн в картофельном поле можно приобрести двушку и трешку. Это вопросец просто структурирования рынка, и это весьма неплохой процесс, поэтому что любая категория потребителей находит что-то свое, и девелоперы, выбирая свою продуктовую стратегию, так же строят различные вещи, которые они способны освоить и воплотить.
Максим Морозов: Как стремительно будут вытесняться устаревшие дома новенькими, современными?
Всеволод Глазунов: Зависит от доходов. Как уничтожили ВАЗ-2104? Доступностью кредитования иномарок.
Максим Морозов: Не оставляет вас тема «Жигулей».
Всеволод Глазунов: Это просто весьма понятно, на мой взор. Просто про недвижимость никто так никогда не задумывался, это постоянно было нескончаемой ценностью, и мы просто лицезреем, что это сейчас не так.
Максим Морозов: Если гласить о колоссальной разнице в качестве решений, которые используют девелоперы в собственных комплексах. Характерен ли таковой разброс лишь для массового сектора, или он применим и к иным секторам?
Всеволод Глазунов: На данный момент, как во всякой оживленной системе, а она обязана как-то… до стабилизации, я бы произнес так, нужно, чтоб ее поколбасило. Мы лицезреем заявленные вещи у девелоперов, с которыми не совладевает экономика – он от всей души задумывается на старте, что так он сумеет создать, вот так прекрасно…
Максим Морозов: И себестоимость не та, оказывается, и решение не то.
Всеволод Глазунов: А позже, в силу различных обстоятельств, и зависящих от него, и не зависящих, он как хозяйствующий субъект осознает, что не может для себя дозволить создать так, по другому он разорится.
Максим Морозов: Основное сроки не сорвать.
Всеволод Глазунов: Да, либо люди совершенно останутся без квартир. Выбирая в данной вилке, естественно, он изберет так, что он сделает проще. Кое-где люди цинично даже так не задумываются, как вышло, так вышло.
Максим Морозов: От сектора не зависит?
Всеволод Глазунов: Нет, в любом секторе есть люди, которые не могут либо задумываются, что могут, либо задумываются, что так прокатит.
Максим Морозов: Тренды: как на данный момент быстротечны тренды в строительстве жилища?
Всеволод Глазунов: Я думаю, что мы на данный момент сделали определенный высококачественный скачок с весьма низкой базы. Другими словами было все фактически по-советски, просто различные места, я имею в виду локации – какие-то поинтереснее, какие-то наименее достойные внимания, кое-где домик повычурнее, кое-где поординарнее. А на данный момент из-за этого высококачественного скачка просто так очевидная разница, что можно гласить о морально устаревшем жилище и так дальше. Не думаю, что будут очень развиваться последующие продуктовые решения. Мы на данный момент избрали низкую базу, и далее начинается неплохой, высококачественный рынок, когда необходимо и с себестоимостью управляться, и рентабельность держать, и давать что-то новое, чтоб люди переехали из этого новейшего. До последующей продуктовой революции все будет животрепещуще.
Максим Морозов: Если брать какую-то обозримую перспективу, 5, семь, быть может, 10 лет, как предвидеть, что будет животрепещуще конкретно на этих промежутках? Ты же покупаешь сейчас и хочешь, чтоб как можно подольше оно не устарело – и морально, и на техническом уровне, и через запятую.
Всеволод Глазунов: Нереально сделать на рынке недвижимости такие же циклы смены поколений, какие есть на остальных рынках. Это просто нужно разламывать и строить, разламывать и строить, просто на физическом уровне строить негде. Я думаю, в наиблежайшие лет 10-15 застроятся все заброшенные «сероватые» зоны – и все, и встанет вопросец с реновацией, реновация, быстрее всего, будет реализовываться государством под государевы задачки – соответственно, среднему сектору и высочайшему, наверняка, особо ничего не обломится. А если обломится, то это тоже будет удивительно, поэтому что мы запамятовали сказать о таковой вещи, как инфраструктура вокруг, когда вы выходите на улицу, а у вас вокруг современный магазин в современных форматах, кафешечки, ресторанчики, барбершопчики и остальные красоты, которые мы прямо любим. Если мы на данный момент уедем в Озерки, к примеру, в именитые Озерки, которые постоянно весьма ценились, то там выходишь – нет ничего, просто по одной обычный причине, там нет даже форматной встройки на первых этажах для того, чтоб все это сделать. И не будет, поэтому что для этого нужно сломать дома и выстроить новейшие. Отсюда еще соперничают локации меж собой. К слову, это суровый тренд, когда мы лицезреем, что старенькые русские локации в спальниках просто теряют актуальность. Это и Гражданка, и Академка, и те же самые Озерки, и Проспект Ветеранов. Постоянно было весьма круто иметь квартиру рядом с метро Купчино, а сейчас это весьма печальное пространство. И мы его вычеркнули, к примеру, из собственной адресной программки, мы лицезреем, что не сможем предложить там собственному покупателю то, что ему необходимо.
Максим Морозов: Всеволод, огромное спасибо.
Всеволод Глазунов: И для вас спасибо.