Несмотря на падение покупательной способности жителей российских регионов, участники рынка недвижимости фиксируют рост стоимости аренды жилья в среднем на 20 процентов и сокращение его предложения. Снижения цен пока не предвидится – многие инвестиционные квартиры, купленные в прошлом году с целью сдачи в аренду, скорее всего, будут продаваться, а не сдаваться, так как сделки купли-продажи сейчас наиболее выгодны.
С сентября по ноябрь на рынке недвижимости традиционно наблюдается повышение спроса на аренду квартир, поскольку в мегаполисах начинается деловой сезон, а в вузах – новый учебный год. В 2020 году, когда из-за пандемии и перманентных локдаунов Россия перешла на дистанционное обучение и удалённую работу, потребительские тренды изменились.
Рынок ощутил скачок
В 2021 году рынок, несмотря на режим нерабочих дней и угрозу перевода вузов и школ на дистанционное обучение, входит в привычную колею – наблюдается подъём интереса к долгосрочной аренде, и на этом фоне произошёл резкий скачок арендной платы. По данным сервиса «Циан.Аналитика», в среднем с начала 2020 года цены на недвижимость в регионах увеличились на 20 процентов – почти до 17 тыс. рублей за месяц аренды. При этом количество экспонируемых объектов снизилось на 63 процента.
По мнению аналитиков сервиса «Авито Недвижимость», рост спроса на арендное жильё в третьем квартале 2021 года связан с изменением условий льготной ипотеки.
С 1 июля максимальная сумма кредита для всех регионов была установлена на уровне 3 млн рублей, а процентная ставка повысилась до 7 процентов.
– Принимая во внимание значительный рост цен на рынке первичной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, программа перестала быть актуальной для обеих столиц. Вкупе с ростом цен на вторичном рынке это побудило некоторые категории населения рассматривать аренду жилья вместо приобретения собственного, – поясняет руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.
Регионы пошли в рост
По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, наибольший подъём арендной платы произошёл в Калининграде – с 14,6 тыс. рублей в июле (в начале года стоимость аренды колебалась на уровне 11–12 тыс. рублей) до 22,9 тыс. рублей в октябре.
Активно растут цены на арендное жильё в курортных городах, где россияне проводят зимние месяцы. В Сочи стоимость аренды квартиры в среднем поднялась с 30,4 тыс. рублей в июле до 42,5 тыс. рублей в августе, а сейчас держится на уровне 38 тыс. рублей.
В промышленно активных регионах арендная ставка тоже ползёт вверх.
Например, в Екатеринбурге в начале года средняя стоимость аренды колебалась в пределах 19,3 тыс. рублей, а к октябрю выросла до 23,7 тыс. рублей.
Аналогичная ситуация сложилась в соседней Башкирии: в Уфе арендная плата увеличилась с 13–15 тыс. рублей в июле до 20,5 тыс. рублей в октябре.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», предпочтения россиян не изменились: абсолютное большинство ищет однокомнатные (56 процентов) или двухкомнатные (28 процентов) квартиры. На третьем месте студии (10 процентов).
Цены без тормозов
По мнению экспертов, другой важной причиной роста цен на аренду жилья стал разрыв между стоимостью недвижимости и реальными доходами россиян.
– Произошло близкое к рекордному увеличение соотношения прироста цен на недвижимость и динамики реальных зарплат – без малого 30 процентов, – говорит аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке компании «Фридом Финанс» Александр Осин.
«Такая ситуация ограничивает спрос на покупку жилья, что в итоге и поддерживает рынок аренды. Схожая картина наблюдалась в 2006 году, после чего рынок аренды жилья в регионах вырос на 20–30 процентов».
Александр Осин
аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке компании «Фридом Финанс»
Ранее предполагалось, что в 2022–2023 годах на рынок аренды выплеснется большое количество инвестиционного жилья, которое приобретали в период объявления льготной ипотеки. Сегодня такой вариант развития событий специалисты считают маловероятным.
– Как показывает практика предыдущих кризисов (2008 и 2015 годов), в период экономической нестабильности активизируется именно рынок купли-продажи, а не аренды, – поясняет аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. При этом, по её словам, сокращение предложения уже готового арендного жилья вызвано тем, что многие собственники на фоне бурного роста цен пытались получить максимальную прибыль и продавали свои квартиры на максимально разогретом рынке, а вырученные деньги вновь использовали для инвестирования в недвижимость вкупе с льготной ипотекой.
По прогнозам экспертов, подобного роста на рынке уже не будет, но и снижения ставок и цен на жильё пока тоже не предвидится.
– В 2022 году мы прогнозировали рост цен на недвижимость в РФ на 8–15 процентов. Схожая ситуация, исходя из статистики сравнительного анализа рынков аренды и покупки недвижимости, возможна и на рынке аренды жилья, – заключили в компании «Фридом Финанс».