Риелторскую деятельность в России попытаются вывести из тени и легализовать. Как стало известно «Октагону», разрабатывается несколько законопроектов на эту тему. Один – Российской Гильдией Риэлторов, другой – московским отделением «Деловой России». Документы, как ожидается, поступят на рассмотрение Госдумы в конце года. Это уже не первая попытка навести порядок в отрасли с многомиллиардными оборотами, однако все предыдущие заканчивались фиаско. Кому и почему выгодно, чтобы риелторы работали в серой зоне, разбирался «Октагон».
Риелторы в России сегодня – едва ли не постоянные герои криминальных сводок. В Челябинске риелтор, в действительности оказавшаяся квартирной мошенницей, обманула местных жителей на 19 млн рублей. В Волгограде брокер пытался реализовать муниципальную квартиру, в Твери его коллега переписывал чужое жильё на себя и успешно продавал. По мнению экспертов, такие истории происходят из-за того, что деятельность риелторов законодательно не закреплена.
Ещё в 2015 году президент Владимир Путин на медиафоруме ОНФ в Санкт-Петербурге заявлял: «Я не хочу говорить о том, что нужно заняться лицензированием риелторских компаний, но то, что там не хватает порядка, – это точно».
Управляемый хаос
Российскому рынку риелторских услуг 30 лет, однако он до сих пор стихиен и во многом криминален. В стране неоднократно предпринимались попытки узаконить деятельность в сфере сделок с недвижимостью, однако пока ни одна из них не увенчалась успехом.
Внесённый в июне 2016 года проект Федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с имуществом» отклонили в апреле 2017 года. В Правительстве РФ тогда отметили, что «предлагаемое законопроектом правовое регулирование договора на оказание риелторских услуг является противоречивым и не соотносится с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об агентировании, поручении и возмездном оказании услуг».
Один из авторов законопроекта, депутат Михаил Емельянов, в разговоре с «Октагоном» указал, что документ не прошёл из-за мощнейшего сопротивления самих риелторов:
– Получается, что в условиях хаоса им жить лучше. Это очень острый закон, поскольку в нём пересекается много интересов.
За рубежом используются два варианта регулирования деятельности риелторов – государственное и саморегулирование.
«В чём у нас отличие юриста от риелтора? Юрист завтра может работать риелтором, а риелтор завтра не может работать юристом, так как для работы юристом нужны соответствующее образование и подготовка».
Константин Иванов
председатель национального центра «Жилстройконтроль»
По словам Иванова, главная задача того или иного регулирования заключается в необходимости оградить потребителей услуг и профессиональное сообщество от специалистов одного дня, неопытных агентов, мошенников, непрофессионалов и «нелегалов». Он подчеркнул, что в экономически развитых странах риелтор – престижная профессия. Там все сделки с недвижимостью абсолютно прозрачные, осуществляются чётко и аккуратно, с использованием услуг юристов и в строгом соответствии с законодательством.
В Бельгии, Нидерландах, Люксембурге каждый агент должен не только получить лицензию, но и стать членом одной из профессиональных организаций. Зарегистрировавшись, агент по недвижимости получает идентификационный номер, служащий подтверждением его статуса. В США система получения обязательного государственного разрешения на риелторскую деятельность отсутствует. Однако законодательство регулирует её на уровне штатов, где установлены общие требования. Тем, кто хочет приобрести право на риелторскую деятельность, для начала необходимо пройти обучение, сдать квалификационный экзамен (в месте обучения и экзамен штата), получить лицензию, которую нужно пролонгировать каждые два года.
Без наличия лицензии и страховки агент работать не может, а его деятельность находится под пристальным вниманием ассоциации, в которой он состоит. Такой риелтор может быть лишён лицензии за невыполнение правил и нарушение этических норм.
Даже в Белоруссии с 2006 года действует закон, регулирующий риелторскую деятельность. Риелторы там обязаны иметь лицензию, которая выдаётся на основании аттестационного экзамена в министерстве юстиции сроком на пять лет. Фактически это единственная страна, где предусмотрена персональная ответственность риелтора за проверку истории перехода прав собственности. При этом белорусские брокеры наделены широкими юридическими полномочиями и имеют доступ к базам данных различных госорганов.
Серый рынок
В настоящее время, согласно экспертным оценкам, только в Москве действуют несколько тысяч компаний и более 100 тысяч человек, оказывающих посреднические услуги в сфере сделок с недвижимостью. Ежегодно в российской столице совершается несколько сотен тысяч сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости. По разным данным, 1,5–2 процента сделок с недвижимостью оказываются проблемными, а порой и просто мошенническими. Речь идёт о тысячах потерпевших и обманутых в год. Оборот рынка услуг в сфере сделок с недвижимостью в Москве оценивается более чем в 2 трлн рублей.
Участники рынка в беседе с «Октагоном» подтверждают, что подавляющее большинство так называемых частных риелторов находится в серой зоне: они или вообще не платят налоги со своей деятельности, или платят весьма незначительные суммы. Средний размер вознаграждения риелтора (или агентства) составляет от 2 до 6 процентов (а то и более) от суммы сделки, но не менее 100–150 тыс. рублей. При желании можно подсчитать, сколько теряет бюджет.
Деятельность большинства российских риелторов никак не регулируется.Фото: Александр Рюмин/ТАСС
Ранее эта сфера представлялась для государства несущественной и едва ли не умирающей, отмечает в беседе с «Октагоном» вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Андрей Банников. Вместе тем, по его данным, доля вовлечённости риелторов в сделки, несмотря на бурную цифровизацию, растёт – сегодня она достигает 45–50 процентов. Это означает, что почти каждая вторая сделка на рынке совершается с помощью риелторов.
– Модный рефрен, что «банк всё проверит», подчас оказывается ловушкой – при таком подходе есть шансы остаться с кредитом, но без квартиры, – говорит Банников. – Поэтому за принятие закона ратуют те, кто хочет работать легально, имея при этом конкурентные преимущества.
Собеседник издания признаёт, что сейчас планка входа в профессию минимальна. Это означает, что любой желающий может хоть завтра стать риелтором – для этого не надо иметь ни специального образования, ни сертификата, ни особых компетенций. Всё это закономерно приводит к тому, что в профессии оказывается немало случайных, а зачастую недобросовестных кадров. К слову, лицензирование риелторской деятельности отменили в 2001 году. И с тех пор по умолчанию в профессиональном сообществе считается, что лицензирование – плохо, а саморегулирование – хорошо.
«В появлении закона заинтересованы все – и сами риелторы, которые получат дополнительные полномочия, и граждане. Конечно, можно совершить сделку, не прибегая к помощи специалистов, равно как можно и вылечиться, не обращаясь к врачу».
Андрей Банников
вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы
– Но стоит помнить, что в каждом седьмом-восьмом случае мы рекомендуем нашим клиентам отказаться от приобретения той или иной квартиры. Фактически это не просто сэкономленные нервы и деньги, но порой предотвращение настоящей трагедии, – сообщил Банников.
Он связал это с тем, что сегодня на рынке выставлено множество «нехороших» квартир, сделки по которым в дальнейшем могут быть признаны недействительными.
Один из частных риелторов, пожелавший остаться инкогнито, рассказал, что рынок переполнен дилетантами и аферистами. По его словам, одни предпочитают работать вообще без оформления договора, забирая аванс вперёд, другие прописывают свои услуги как консультационные. На деле это означает, что если сделка сорвётся либо объект недвижимости окажется проблемным, то никакой ответственности риелтор нести не будет.
– В стране сейчас, особенно в регионах, система работает посредством сарафанного радио: тётя Маша посоветовала агента своей подруге, та – соседке, ну и по цепочке. Если что-то пойдёт не так, то риелтор всегда имеет возможность слиться. Даже судиться с риелтором чаще всего бесполезно – его статус законодательно не закреплён, в лучшем случае он выступает как консультант. А консультации, как говорится, к делу не пришьёшь, – объяснил собеседник «Октагона».
Принять нельзя отклонить
Однако в саморегулирование рынка, на котором настаивают риелторы, верят далеко не все. Самое крупное национальное объединение риелторов – Российская Гильдия – ещё в 2001 году приняло положение о сертификации, которая является добровольной. С тех пор сертификаты получили около 15 тысяч риелторов. Они добровольно взяли на себя обязательства работать по профстандартам, соблюдать правила, застраховать профессиональную ответственность. Однако так работают не более 10 процентов участников рынка. Между тем для подавляющего большинства россиян сделка с недвижимостью – самая крупная в жизни.
Глава столичного отделения Общества потребителей России Наталия Старостина полагает, что специальный закон нужен, однако не уверена, что он окажется эффективным и вообще будет работать. По её словам, даже сейчас, если у клиента на руках есть юридически грамотно составленный договор с риелтором или агентством, он может отстаивать свои права в судебном порядке.
Клиенту нужно заключить договор с риелтором или агентством, чтобы иметь возможность при необходимости отстаивать свои права в суде.Фото: Александр Колбасов/ТАСС
Как удалось выяснить «Октагону», сейчас параллельно разрабатываются два закона, регулирующих деятельность риелторов. Автор одного из них – глава комитета по развитию рынка недвижимости московской «Деловой России», член Общественного совета при Росреестре Анна Лупашко. Другой готовится Российской Гильдией Риэлторов. Документы сходятся в двух моментах: авторы считают необходимым появление саморегулируемых организаций и внедрение обязательного страхования профессиональной ответственности.
Участники рынка разошлись в оценках перспектив принятия подобного закона. Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, эксперт думского комитета по собственности Григорий Полторак сообщил изданию, что ранее закон не был принят по двум причинам: во-первых, законодатели ссылались на то, что речь идёт об услуге, а сфера услуг регулируется положениями Гражданского кодекса РФ, а во-вторых, возникли серьёзные перекосы в балансе прав и обязанностей риелторов. В частности, говорит Полторак, на риелторов пытались переложить ответственность за всё, чтобы «сделать козлами отпущения».
– Если сейчас получится сбалансированный закон, учитывающий интересы всех сторон, то с большой долей вероятности он будет принят, – уверен эксперт.
Однако далеко не все разделяют такой оптимизм.
Скорее всего, будет много шума, дискуссий и обсуждений, но воз с места так и не сдвинется, прогнозирует член национального совета Российской Гильдии Риэлторов Михаил Гороховский. По его мнению, юридическое управление Госдумы зарубит законопроект, ссылаясь на прежние причины – непонимание понятия ответственности риелтора и дублирование законодательных актов. Если это случится, то мы лишь получим подтверждение того, что мощнейшее лобби, не позволяющее очистить рынок от аферистов и проходимцев, празднует очередную победу.