©Евгений Павленко/Коммерсантъ/Vostock Photo
Центробанк объявил о ужесточении ипотечной политики, для того чтоб сдержать рост ипотечного рынка. По воззрению регулятора, легкость, с которой россияне берут большие кредиты на жилище, приводит к высочайшим рискам неуплаты, с одной стороны, и резвому росту цен на недвижимость – с иной. Специалисты считают, что в итоге спрос будет падать, но цены все равно не снизятся.
Сначала Банк Рф ужесточает условия выдачи ипотеки с низким начальным взносом – ниже 20% от полной залоговой цены приобретаемого жилища. Для этого регулятор вводит завышенные прибавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Их размер зависит от долговой перегрузки заемщика и составит от 50 до 100 процентных пт. До сего времени она находилась в границах 20–80 п. п.
Невзирая на то, что прибавки увеличиваются по всем секторам показателя долговой перегрузки, в особенности значительными они будут для заемщиков, которым придется растрачивать на каждомесячный платеж выше 50% собственного дохода. Риск непогашения по таковым кредитам более высок. В первом квартале 2021 года 24% ипотечных кредитов банки выдали заемщикам с уровнем долговой перегрузки наиболее 80%.
С увеличением надбавок банки должны будут больше отчислять в резервы по кредитам с низким начальным взносом, потому обстоятельств выдавать их станет меньше. Это обязано обеспечить устойчивость кредитных организаций к «возможным стрессовым сценариям», считают в ЦБ.
Доступно, но недешево
Как отмечает регулятор, банки равномерно наращивают долю ипотечных кредитов с низким начальным взносом. В особенности это приметно на рынке новостроек – тут она достигнула уже 45% в первом квартале 2021 года. Всего годом ранее она составляла 24%. На вторичном рынке эта тенденция не так видна, но тоже находится – рост с 30% до 33%.
Частично это обосновано введением льготной ипотеки на новостройки под 6,5% – малый взнос по ней составляет 15%. Программка была введена правительством РФ 17 апреля до 1 ноября 2020 года, но потом ее продлили до 1 июля 2021 года. В истинное время на нее приходится около 90% всех кредитов, которые россияне берут на приобретение жилища в новостройках.
Всего в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей. Год назад – 1,3 млн кредитов на 2,8 трлн рублей.
Доступная ипотека вызвала рост цен на недвижимость. Так, по данным Росстата, лишь за 1-ый квартал 2021 года на первичном рынке они выросли практически на 18%, на вторичном – на 14%.
Центробанк не один раз заявлял о наличии признаков перегрева на рынке ипотеки и необеспеченного кредитования. В апреле глава Банка Рф Эльвира Набиуллина заявила на пресс-конференции, что нужно восстановить темпы роста ипотеки и «до этого всего глядеть на доступность жилища, чтоб не было лишнего роста долговой перегрузки у людей, которые не в состоянии обслуживать этот долг».
Новейшие условия начнут действовать уже для кредитов, выданных с 1 августа этого года. Но в ЦБ молвят о предстоящем ужесточении, в том числе для ипотеки с начальным взносом наиболее 20%. Это произойдет, если резвый темп роста цен на недвижимость сохранится, а долговая перегрузка продолжит повышаться. Ожидается, что решение будет принято уже во 2-м полугодии 2021 года.
В замедленном темпе
Ужесточение регулирования приведет если не к падению спроса на ипотеку со стороны заемщиков, то к уменьшению количества одобрений от банков, отмечает старший педагог кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов. Это, в свою очередь, приведет к некому понижению спроса на жилище. Вообщем, ждать мощного воздействия этого конфигурации на цены в наиблежайшее время не стоит, считает эксперт.
Если банки установят малый начальный взнос на уровне не ниже 20% от цены квартиры, то спрос, непременно, снизится, гласит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Порядка половины кредитов на данный момент выдаются под наименьший начальный взнос. Соответственно, практически любому второму возможному заемщику придется отложить покупку и накопить недостающую сумму. Очевидно, в текущих критериях, когда доходы остаются низкими, а цены вырастают, для средней семьи собрать даже пару сотен тыщ рублей будет тяжело», – поведала она.
При всем этом эксперт отметила, что отмена с 1 июля льготной ипотеки, которая посодействовала вывести рынок на новейший уровень, окажет наиболее глубочайшее и негативное воздействие на спрос со стороны заемщиков, чем «кавалерийская атака» на ипотеку, предпринятая ЦБ. Таковым образом, перспективы для рынка пока не очень подходящие.
Но ждать резкого и глубочайшего понижения цен также не приходится, считает Мария Литинецкая. «Цены за крайний год, естественно, существенно возросли, на 15–25% зависимо от региона и определенного типа жилища. Таковым образом, у «твердой высадки» рынка много предпосылок. В свою очередь, на девелоперов давит неизменный рост себестоимости строительства из-за ослабления рубля и увеличения расценок на сырье и стройматериалы», – объясняет она.
По воззрению профессионала, если не будут разработаны новейшие механизмы поддержки строительной отрасли, а ситуация с доходами населения не поменяется, в наиблежайшие год-два рынок жилища в больших городках будет стагнировать, другими словами расти весьма замедленными темпами. А в маленьких региональных центрах начнется понижение активности как покупателей, так и застройщиков.
Три сценария развития
Сначала динамика спроса на данный момент зависит от решения по льготной ипотеке и политики увеличения главный ставки ЦБ РФ, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
«Если ужесточение выдачи ипотеки с низким начальным взносом является ценой удерживания удобных ставок для отрасли и сдерживания так именуемого «ипотечного пузыря», то деяния Центрального банка смотрятся разумными и оправданными. Иной вопросец заключается в том, как твердым и действенным будет это регулирование», – гласит он.
Эксперт отмечает, что на динамику спроса на ипотеку влияет совокупа причин: ипотечные ставки, цены на жилище, доступное и ликвидное предложение на рынке, динамика доходов населения и даже курс государственной валюты.
На реализации окажет воздействие не только лишь ужесточение требований ЦБ к займам с начальным взносом, что повлечет за собой удорожание ипотеки, да и понижение платежеспособности населения. Рост цен в ответ на падение спроса, скорее всего, замедлится, потому что застройщики займут выжидательную позицию, считает он.
Предстоящее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям, гласит Алексей Перлин. По умеренному сценарию главная ставка до конца 2021 года скорректируется до 6%, доходы населения будут плавненько расти и политика ужесточения критерий выдачи ипотеки будет умеренной, курс государственной валюты остается размеренным. В этом случае можно ждать сохранения спроса на уровне выше среднего, но ниже текущего уровня, при всем этом рост цен на горизонте 12 месяцев замедлится до уровня инфляции.
По положительному сценарию главная ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% либо рынку будут предложены другие механизмы льготной ипотеки для массового пользователя. При таком развитии спрос сохранится на высочайшем уровне и цены на жилище будут расти темпами, опережающими инфляцию, в протяжении года, потом рост цен замедлится за счет насыщения рынка новеньким объемом предложения и увеличения девелоперской активности.
Нехороший сценарий базируется на росте главный ставки до 8–9% в перспективе 12 месяцев, а конкретно: возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11–12%, также понижении доходов населения при слабеньком росте экономики. При таком сценарии вероятен длительный период слабенького спроса и сдерживания цен на жилище со стороны застройщиков, что, в свою очередь, приведет к сокращению размера рынка. Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от «припаса прочности» девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера главный ставки и динамики доходов населения.