Фото: ©mos.ru
Когда-то известный писатель утверждал, что москвичей испортил квартирный вопрос. Теперь им отравляет жизнь капремонт. Впрочем, проблема актуальна не только для столицы. Дискуссии по этому поводу идут и в коридорах власти, и в стесненных пространствах хрущевок. Предметов для споров множество, но, пожалуй, самая важная – собираемость платежей на капремонт. Что неудивительно – финансовая устойчивость любого масштабного проекта определяет его успех.
Вторая проблема, порождающая первую, – размер взносов. Очевидно, что они не могут не расти, учитывая кратно опережающий инфляцию в этом году рост цен на строительные материалы и услуги ремонтных организаций.
Минстрой недавно предложил скорректировать в сторону повышения тарифы на капитальный ремонт. Ведомство обосновывает инициативу необходимостью оказать поддержку региональным фондам и эффективности их работы. В частности, в министерстве считают необходимым разрешить менять цены ранее заключенных контрактов в пределах 25%. Чиновники уверяют, что инициатива не подразумевает автоматического повышения взносов для жителей многоквартирных домов.
То, что граждане в большинстве своем воспримут изменения правил игры болезненно, в Минстрое понимают. И призывают местные власти провести разъяснительную работу, постараться убедить жильцов в преимуществах программ капительного ремонта многоквартирных домов после повышении платы.
Задача, прямо скажем, неблагодарная, особенно в условиях накатывающихся одна за одной волн пандемии COVID-19. Экономика и рынок труда испытывают проблемы. Реальные доходы россиян не растут. Поэтому можно усомниться, что субъекты Федерации по доброй воле последуют столичным рекомендациям. Во многих регионах и без взносов на капремонт квартплата отнимает большую часть бюджетов домохозяйств. Возможно, в итоге будет предложен какой-то другой способ решения проблемы, чтобы избежать роста социальной напряженности.
Потенциально можно задействовать иные источники финансирования капремонта. Например, через механизмы государственно-частного партнерства (ГЧП) или международного частного партнерства (МЧП). Вопрос, удастся ли предложить инвесторам привлекательные условия для вложения средств, остается открытым.
Возвращать в любом случае придется с тех же платежей на капремонт, значит, решение о повышении взносов просто откладывается на будущее. Однако этим дело не ограничится. В Минстрое разработан законопроект об изменениях в Жилищный кодекс для определения сроков выполнения работ. Документ предполагает учитывать фактическое состояние конструктивных элементов зданий и техобследования. В случае принятия поправок можно будет делать корректировку краткосрочных и долгосрочных программ капитального ремонта, исходя из состояния конструктивных элементов, которые включены в капремонт.
Иными словами, появится возможность ремонтировать не всю многоэтажку, а, что называется, частями – по необходимости. В базовом варианте учитываются шесть основных конструктивных элементов – фасад, крыша, подвал, фундамент, лифты и инженерные сети. Но регионам хотят делегировать право расширять этот список. Кроме того, местные власти ориентируются на уровень платежеспособности населения при установлении взносов на капремонт.
Сегодня минимальный размер взноса устанавливают регионы, в том числе с учетом инфляции и методических рекомендаций Минстроя. В частности, суммы зависят от объемов планируемых работ. То есть зачастую ремонтируют дом целиком, хотя отдельные конструктивные элементы находятся в хорошем состоянии. Результат – чрезмерные затраты и искушение сократить издержки.
Впрочем, тут есть ловушка. Во-первых, кто будет определять приоритеты. Во-вторых, как их определять. Твердых гарантий, что чиновники не начнут применять двойные стандарты и произвольно устанавливать сроки, очередность и объемы капремонта, нет.
Еще важный нюанс. Согласно исследованию 2012 года Международной финансовой корпорации (IFC) и Европейского банка реконструкции и развития (EBRD), изучившим механизмы финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности в многоквартирных жилых домах (МКД) в России, ежегодная потребность в инвестициях на период до 2035 года составляет от 220 млрд рублей (с незначительным устранением накопившихся проблем) до 1 трлн рублей (при комплексном ремонте с применением энергосберегающих технологий и материалов).
Однако расчеты в настоящее время устарели. С января 2021 года на рынке стройматериалов происходит настоящая ценовая катастрофа. Например, широко применяемая в жилищно-коммунальном хозяйстве труба типа ВГП 15ДУ с ноября 2020-го подорожала ровно в два раза.
В целях стабилизации ситуации и остановки роста цен Минстрой разработал поправки в федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Они предусматривают, что заказчику разрешат корректировать цену контракта, заключенного на срок не менее года, если в период исполнения произошло существенное изменение стоимости ценообразующих ресурсов, в результате чего начальный проект подорожал более чем на 5%.
Впрочем, в Госдуму законопроект еще не внесен. Но даже если бы и был внесен, на оперативное принятие рассчитывать не приходится: с учетом сентябрьских выборов депутаты нового созыва соберутся на первое заседание не ранее октября.
Тем временем система капремонта все глубже погружается в кризис. Ее часто сравнивают с аналогом финансовой пирамиды, созданной при участии государства. В случае полного обвала средства на ремонт многоквартирных домов придется выделять регионам. Это будут деньги налогоплательщиков, большинство из которых все те же собственники жилья.
С учетом обстоятельств, похоже, впору задуматься о реформе института капремонта. Зарубежный опыт показывает, что наиболее эффективная система финансирования состоит из трех компонентов. Первый – регулярные взносы жильцов в фонд капитального ремонта, формируемый в каждом многоквартирном доме. В настоящее время в России все больше домов переходит от региональных фондов к специальным счетам, однако процесс идет достаточно медленно.
Второй источник – кредиты, предоставляемые коммерческими банками ТСЖ и жилищным управляющим компаниям. Третий – бюджетная поддержка в виде софинансирования капитального ремонта и предоставления гарантий коммерческим банкам через специально создаваемые государственные финансовые институты развития (гарантийные агентства, специализированные госбанки, фонды и т.п.).
В России, как представляется, возможно софинансирование из региональных бюджетов ремонта домов с высокой степенью износа. Пример – Калининградская область, где субсидии позволяют региональному оператору использовать более качественные материалы, устойчиво работать в условиях замороженных тарифов. Однако для широкого применения опыт Янтарного края едва ли годится. Для большинства субъектов Федерации дополнительная финансовая нагрузка сегодня будет непосильной. В ситуацию, скорее всего, придется вмешиваться центру и брать на себя софинансирование, в том числе в части кредитования региональных операторов капремонта по нулевым или низким ставкам.
Автор – доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова