©Антон Ваганов/ТАСС

2020 год принес строительной отрасли больше потрясений, чем большинству остальных. Девелоперам пришлось совершить и так сложный переход на новейший порядок работы – от долевого строительства к проектному финансированию – в самый разгар пандемии коронавируса. Из-за карантина стройка была приостановлена на несколько месяцев, а опосля его отмены объекты достраивались второпях, чтоб не нарушать сроки. Удалось это не многим, ведь продажа квартир через счета эскроу сделала финансовое положение застройщиков весьма неуравновешенным. В итоге число долгостроев вырастает, а армия обманутых дольщиков возрастает.

Меж тем правительство уже пару лет воюет с сиим действием, и законодательство перетерпело значимые конфигурации, направленные сначала на защиту прав покупателей недвижимости. Вообщем, на практике они много полезности пока не принесли, молвят специалисты.

Без компенсации

Неувязка долгостроя копилась долгие годы и в итоге востребовала невообразимых экономных вливаний, отмечает член Ассоциации юристов Рф Мария Спиридонова. Реакцией на накопившиеся трудности отрасли стали катигоричные конфигурации критерий деятельности организаций-застройщиков. Главными переменами стали введение механизма достроя за счет финансирования из бюджета и наиболее либо наименее открытое ведение Одного реестра проблемных объектов (ЕРПО).

До сотворения ЕРПО официальная статистика по долгостроям, создаваемая региональными властями, не отражала настоящей ситуации. На нынешний денек в реестре содержатся данные 2947 проблемных домов общей жилой площадью 17 462 тыс. кв. м, которые размещены в 67 регионах Рф.

Не считая того, начал действовать механизм передачи прав застройщика на земляной участок с находящимися на нем недостроенными объектами Фонду защиты прав людей–участников долевого строительства. Он был сотворен правительством РФ и стал первой в Рф публично-правовой компанией, которая регулирует дела меж застройщиками и дольщиками.

Фонд интенсивно участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика, финансирует работы на незавершенных объектах строительства либо производит выплату гражданам возмещения за обретенные квартиры.

В июле 2020 года Наблюдательный совет фонда поставил задачку разглядеть материалы и найти метод восстановления прав наиболее 50 тыс. пострадавших дольщиков в 47 субъектах РФ. Ранее было принято решение по 247 долгостроям в 25 регионах, из которых 36% объектов будут достроены, а по 64% дольщикам выплачивают компенсации.

Принятые меры дозволят почти во всем разрешить вопросец с восстановлением прав обманутых дольщиков и найти судьбу долгостроев, считает Спиридонова. Объекты будут или достраиваться при участии фондов субъектов, или реализовываться с торгов вольными от обременения, что ранее являлось неодолимым препятствием.

«При всем этом животрепещущими остаются трудности обманутых дольщиков, дома которых не включены в ЕРПО либо по которым субъектом не направляются надлежащие ходатайства, но при всем этом не инсталлируются доп меры социальной поддержки и социальной помощи», – подчеркивает эксперт.

Совместно с тем получить какую-либо компенсацию за десятилетия ожиданий у дольщиков не получится, гласит юрист Дмитрий Уваров.
«При принятии решения о финансировании за счет средств бюджета никакие денежные санкции фондом не возмещаются. Звучные посылы о недопустимости понижения ответственности перед гражданами так и остаются на бумаге без способности фактического получения валютных средств», – объяснил он.

Схема антиэскроу

На практике введение эскроу-счетов на сто процентов не решило трудности рынка долевого строительства в части гарантий дольщикам на достраивание их объектов, поведал юрист Вячеслав Голенев.

Отличие эскроу-счетов от ранее существовавшей системы состоит в том, что на данный момент гражданам должны гарантировать, что их средства не могут быть списаны с этого счета до момента окончания строительства. Ранее средства сходу оставались у застройщика, и он мог работать с ними нерадиво – выводить на фиктивных поставщиков и подрядчиков, выводить через дивиденды в офшоры и т. д. Это могло приводить как минимум к существенному удорожанию и удлинению сроков строительства, а потом к появлению споров о неустойках меж дольщиками и застройщиками, как максимум – к банкротству застройщика, в итоге чего же и появилось такое общее явление, как обманутые дольщики.
«С формальной и статистической точки зрения с момента введения института эскроу-счетов существенного роста количества проблемных строек не вышло. Но на рынке сейчас верно сложилась схема фактического обхода положений закона о участии в долевом строительстве», – поведал юрист.

Схема заключается в том, что девелопер заключает контракт с «единым дольщиком» – практически аффилированной с бенефициарами застройщика фирмой, которая, в свою очередь, реализует гражданам права требования к застройщику о передаче определенных будущих квартир. Таковым образом, хотя дольщики и получают формальную защиту по закону о ДУ, средства идут не застройщику, а третьему лицу.

Разница меж суммой, которую таковая компания ранее занесла на эскроу-счет застройщика, и суммой всей выручки от уступленных гражданам прав требований громадна. Она оседает на счетах фирмы-аффилиата, а гражданин получает очень урезанные гарантии собственных прав.

«Рынку эта схема прибыльна, и она нередко встречается на столичном рынке», – выделил эксперт.

Контроль и ответственность

Сложная ситуация сложилась и с экономной незавершенкой – объектами, которые строятся на основании муниципальных и городских договоров.

Невзирая на то, что действующее законодательство о заключении и выполнении муниципальных договоров довольно серьезное, количество судебных споров по таковым делам не миниатюризируется, гласит председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова. По ее словам, число уголовных дел, фигурантами которых стают руководители нерадивых организаций-господрядчиков, даже возрастает.

В случае если подрядчик не делает свои обязательства по госконтракту, срывает сроки строительства, заказчик предъявляет в трибунал иск о расторжении договора, взыскании неиспользованных авансовых платежей, также о обязании передать незавершенный строительством объект, высвободить строительную площадку и передать документацию и материалы. Суммы иска в схожих вариантах могут быть от нескольких миллионов до нескольких млрд. К примеру, таковой иск предъявлялся в деле о расторжении госконтракта на стройку космодрома «Восточный».

Обычно суды взыскивают с подрядчика суммы неотработанного аванса, также неустойки и штрафы, предусмотренные законом и договором. Но на практике недостаточно получить положительное решение суда, нужно его практически исполнить, другими словами получить валютные средства.

«С исполнением решений суда ситуация складывается наиболее грустная. Обычно к моменту получения исполнительного листа у организации-подрядчика не оказывается ни средств на счетах, ни каких-то активов, и взыскивать с нее нечего. Естественно, можно инициировать функцию банкротства, привлечь контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности, но все это длительно, не постоянно отлично и просит доп расходов», – объяснила Власова.

По воззрению адвоката, неувязка не в законе, а в правоприменении. Тех норм, которые регулируют заключение и выполнение госконтрактов, полностью хватает, и они довольно твердые, время от времени даже чрезвычайно. Но «строгость закона возмещается необязательностью его выполнения».

Быстрее всего, почти всегда неувязка кроется в отсутствии соответствующего контроля за исполнением госконтрактов со стороны самого заказчика, считает юрист. Потому, может быть, нужно добавочно ввести нормы и эталоны, которые бы агрессивно регулировали деяния должностных лиц госзаказчика при нарушении подрядчиком сроков и при плохом выполнении работ. При этом параллельно ввести для их ответственность, прямо до уголовной, чтоб завлекали не только лишь исполнителей, да и нерадивых чиновников, которые не проконтролировали подабающим образом процесс строительства объекта.

По воззрению адвоката, завышенную ответственность нужно предугадать для тех подрядчиков, которые строят жилые дома за счет экономных средств, в особенности для людей, пострадавших от стихийных бедствий и техногенных катастроф.

«Непременно, еще на стадии заключения муниципального договора на торгах к участникам должны применяться завышенные требования, в том числе к их денежному положению и деловой репутации», – выделила эксперт.

Добавить комментарий