©Сергей Ермохин / ТАСС

Счетная палата заявила о рисках возникновения новейших обманутых дольщиков. Проведенный аудиторами анализ показал, что принятые меры по защите их прав недостаточно эффективны. На данный момент идет речь о 200 тыщах людей, и есть тенденция к повышению их числа. Виной тому значимая нехватка финансирования: в федеральном и региональных бюджетах средства на эти цели фактически не предусмотрены. Не считая того, эпидемия коронавируса привела к понижению покупательной возможности населения и учащению случаев банкротства маленьких и средних застройщиков. Специалисты рынка указывают на необходимость увеличивать вкладывательную привлекательность девелоперских проектов.

Напомним, до 1 июля 2019 года застройщики в качестве основного источника финансирования для строительства многоквартирных домов употребляли средства людей. Приобрести квартиру на исходной стадии строительства можно было дешевле, чем в готовом доме, но рискованно – дом могли не достроить. Закон 214-ФЗ «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятый в 2004 году, не обеспечивал дольщикам достаточной защиты.

Меж тем, за использование средствами людей девелоперам не надо было платить проценты, как если б они брали кредиты в банке. Сиим было обосновано повышение размеров строительства в Рф за крайние 15 лет.

Но таковая система породила огромное количество обманутых дольщиков, и с 1 июля 2019 года застройщикам воспретили завлекать впрямую средства людей, сейчас они пользуются ими при участии банков, с внедрением счетов эскроу. Заместо долевого финансирования строительства на данный момент употребляется «проектное».

Анализ результативности внедрения этих мер и провели аудиторы Счетной палаты.

Всех не сосчитать

«Невзирая на принятые в 2018–2019 годах меры по совершенствованию действовавшего законодательства, количество обманутых дольщиков имеет тенденцию к повышению, – говорится в отчете ведомства. – При всем этом по сей день четкая и достоверная информация о полном количестве пострадавших людей – участников долевого строительства отсутствует».

Аудитор Счетной палаты Светлана Орлова объяснила «Профилю», что доклады регионов в Минстрой о количестве обманутых дольщиков, которые они делали до 3 квартала 2019 года, не отражали на сто процентов масштаб имеющейся трудности. Так, в реестр пострадавших людей было включено лишь 47 842 гражданина. По разным экспертным оценкам, полное количество обманутых дольщиков в истинное время составляет от 180 до 200 тыс. человек.

С 3 квартала 2019 года реестр не ведется, регионы предоставляют в Минстрой лишь данные о проблемных объектах.

Не считая того, ситуация утежеляется применением застройщиками разных схем вербования людей, в рамках которых Росреестром не делается муниципальная регистрация договоров долевого роли.

«По воззрению Счетной палаты, правительству РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) вкупе с органами гос власти субъектов Федерации уже в наиблежайшее время нужно провести инвентаризацию полного количества обманутых людей. Это обосновано тем, что при решении хоть какой трудности общественного нрава во главу угла постоянно должен ставиться человек. При наличии достоверной инфы о полном количестве пострадавших людей станет понятен масштаб трудности, которую в среднесрочной перспективе нужно непременно решить», – заявила Орлова.

Вся нужная нормативно-правовая база, направленная на обеспечение прав дольщиков, сформирована. Все регионы составили дорожные карты по решению заморочек обманутых дольщиков и установили сроки для выполнения мероприятий. В большинстве регионов это 2020–2022 годы. Но сроки не постоянно соблюдаются из-за того, что приходится устранять бессчетные нарушения, допущенные прежними застройщиками, получать новейшие документы, нужные для возобновления строительно-монтажных работ, и находить инвесторов, готовых окончить стройку проблемных объектов. Также много времени отбирает инициирование процедуры банкротства работающего застройщика, долгие судебные тяжбы по взысканию с их задолженности и предоставлению компенсаций пострадавшим гражданам. По воззрению аудиторов, есть суровые опасности неисполнения планов, что может привести к повышению социальной̆ напряженности в обществе.

Средств не хватает

Основная неувязка – в недостающем финансировании мероприятий. По инфы, представленной регионами, в 2017–2019 годах были достроены и введены в эксплуатацию 1103 проблемных объекта общей площадью 9216,4 тыс. кв. метров. При всем этом в 28 регионах их достройка осуществлялась с внедрением средств консолидированных бюджетов субъектов РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), размер которых за два года превысил 17 миллиардов 415 млн рублей. Не считая того, в 21 регионе смогли привлечь средства личных инвесторов в объеме 27 миллиардов 341 млн рублей.

Согласно данным одного реестра проблемных объектов, по состоянию на 4 марта 2020 года в нем считается 3061 дом с жилой площадью 18,1 млн кв. метров, 1071 застройщик в 76 субъектах РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина). Наибольшее количество проблемных объектов – практически четверть – находится в Московской области – 755 домов. 2-ое пространство разделили Краснодарский край (261 дом), Ленинградская (226 домов) и Нижегородская (190 домов) области.

В федеральном и региональных бюджетах средства на эти мероприятия в 2020–2022 годах фактически не предусмотрены. У специально сделанного «Фонда по защите прав дольщиков» наблюдается недостаток средств. Так, согласно подготовительным оценкам, на окончание строительства проблемных объектов необходимо порядка 686 миллиардов рублей. При всем этом актуарный недостаток компенсационного фонда составляет 616,2 миллиардов рублей и к 1 января 2025 года с учетом имеющихся рисков появления новейших обманутых дольщиков может возрости до 1028,2 миллиардов рублей.

В отчете Счетной палаты говорится, что в федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов Фонду на достройку проблемных объектов предусмотрены лишь 3 миллиардов рублей. В 2020–2022 годах средства консолидированных бюджетов на эти цели предусмотрены лишь в 31 регионе в размере 40 миллиардов рублей.

Идет речь о очень значимой нехватке средств, подчеркивает Орлова. По подготовительной оценке Минстроя, лишь в 2020–2022 годах на восстановление прав участников долевого строительства в отношении 63% многоквартирных домов, включенных в реестр, может потребоваться порядка 533,5 миллиардов рублей (в том числе 300,5 миллиардов рублей из федерального бюджета, 178 миллиардов рублей из бюджетов субъектов РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), 52 миллиардов рублей из средств компенсационного фонда и 3 миллиардов рублей за счет средств от передачи страховой премии).

По воззрению Светланы Орловой, опасности предстоящего роста количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков увеличиваются из-за складывающейся в стране социально-экономической ситуации в критериях распространения коронавирусной инфекции (Термин означает различные виды взаимодействия чужеродных микроорганизмов с организмом человека). Так, покупательная способность населения снизилась, а случаи банкротства маленьких и средних застройщиков участились. Лишь с февраля 2020 года полное количество проблемных объектов возросло на 102 многоквартирных домов жилой площадью 0,9 млн кв. метров.

Как заинтриговать инвесторов

Счетная палата советует правительству РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) вместе с регионами провести в может быть недлинные сроки оценку денежных возможностей бюджетов всех уровней в части софинансирования в нужных размерах мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков и по результатам принять надлежащие меры для полного их окончания не позже 2023 года.

В истинное время в строительном обществе интенсивно дискуссируется вопросец о поэтапном раскрытии счетов эскроу и, соответственно, поэтапном перечислении средств застройщикам. Вкупе с тем Банк Рф советует подступать к этому вопросцу очень осторожно, чтоб опять не получить брошенные и недостроенные объекты. Средства должны перечисляться банком застройщику лишь опосля ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Что касается вербования бизнеса к достройке проблемных объектов, то необходимо учесть ситуацию, сложившуюся в любом определенном регионе, гласит Светлана Орлова.

«При достройке всякого проблемного объекта быть может применен личный подход. Региональные органы и городские органы власти могут заинтриговать потенциального инвестора методом выделения ему вольных участков под стройку либо методом предоставления разных льгот и преференций», – объяснила аудитор.

Вербование внебюджетных источников финансирования для решения целого ряда социально-значимых вопросцев – одна из насущных заморочек региональных бюджетов, поведала «Профилю» исполнительный директор Русской гильдии управляющих и девелоперов Лена Бодрова.

«Возможность достройки проблемных объектов силами компаний-застройщиков, взявших на себя обязательство окончить стройку таковых домов, предусмотрена работающим законодательством, но преференции, на которые может претендовать таковая компания, не постоянно явны, а как следует, недостаточно презентабельны для застройщиков», – объяснила она.

Невзирая на то, что законом предусмотрена возможность заключения контракта аренды земляного участка без проведения торгов для застройщиков, принявших на себя обязательство по достройке проблемных объектов, данной меры недостаточно для действенного вербования инвесторов к решению трудности долгостроев.

По словам профессионала, регионы могут для компаний-«доноров» понизить ставки на налог на имущество, транспортный налог и налог на прибыль, смягчить расчетные характеристики в региональных нормативах градостроительного проектирования, установить минимальную стоимость на подключение к инженерным сетям и льготный тариф на термическую энергию, также гарантировать приоритетный выкуп соц объектов.

Но важного энтузиазма застройщиков к проблемным объектам все равно не наблюдается, потому что экономика таковых проектов либо равна нулю, либо весьма ерундова. Таковая ситуация сложилась не только лишь в регионах, да и в Москве и Санкт-Петербурге.

«С переходом всей строительной отрасли на систему счетов эскроу достройка новенькими инвесторами долгостроев рискует стать невыгодной. Есть и опасности возникновения ряда новейших проблемных объектов», – подчеркивает Лена Бодрова.

Потому нужны доп инструменты увеличения вкладывательной привлекательности девелоперских проектов. К примеру, таковым инвентарем могут стать проекты всеохватывающего освоения территорий (КОТ), когда издержки инвестора на достройку проблемных объектов возмещатся его прибылью от реализации всего проекта.

К огорчению, сейчас таковых проектов единицы. До этого всего, это обосновано фактическим отсутствием в городках вольных земляных участков нужной площади, обеспеченных хотя бы мало  нужной инженерной и социальной инфраструктурой, ведь на значительные издержки по ее созданию не готовы ни регионы, ни инвесторы. При всем этом в русских городках есть неэффективно применяемые местности, которые нуждаются в редевелопменте, но их нереально консолидировать в единый актив из-за наличия нескольких собственников.

Целесообразным было бы наделить таковыми возможностями регионы и муниципалитеты, также расширить основания для разграничения прав на землю и для мотивированного предоставления земляных участков под проекты развития территорий регионального и городского значения. Сейчас эти возможности чрезвычайно зарегулированы на уровне федерального законодательства, что сдерживает региональные вкладывательные процессы, считает эксперт. Может быть, подобные механизмы стоит за ранее отработать в «пилотном» режиме.

В свою очередь, проекты КОТ могут не только лишь дозволить решить делему предоставления жилища дольщикам, да и убыстрить расселение ветхого и аварийного жилища, потому что закон предугадывает для таковых инвесторов федеральные субсидии. Объединение экономного и вкладывательного финансирования развития территорий дозволит понизить экономные издержки и будет содействовать развитию удобной городской среды, убеждена эксперт.

Добавить комментарий